A maioria das pessoas não sabe, mas uma das principais responsabilidades dos síndicos é a contratação de um engenheiro civil e arquiteto especialista para fazer a inspeção predial do edifício. Este procedimento é muito importante para não só avaliar o estado da obra no momento do registro, mas, principalmente, tentar diagnosticar possíveis problemas, minimizando ou evitando prejuízos. Quanto mais cedo a identificação, melhores os resultados de manutenção e menores os valores investidos em reformas e consertos.
O problema é que muita gente não tem ideia de como a inspeção predial funciona, passando a conhecer o serviço só quando o estrago já é grande ou irremediável. Por isso, conversamos com uma autoridade no assunto para esclarecer tudo que você precisa saber sobre a inspeção. O engenheiro civil Frederico Correia Lima, presidente do Ibape Nacional (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) nos passou dicas e informações valiosas sobre a temática. Confira:
Quem está habilitado a realizar uma inspeção predial?
Frederico Correia Lima - A inspeção predial tem como objetivo a avaliação das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade de uma edificação. O profissional habilitado para realizar as inspeções, é aquele que conhece dos sistemas que compõe a edificação, ou seja, engenheiros e arquitetos. Deve-se atentar, antes da contratação de um profissional, se o mesmo possui cursos específicos sobre esta matéria que não é ensinada normalmente nos cursos de graduação.
Quais os problemas mais comuns?
Frederico Correia Lima - A Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP no ano de 2009, preocupada com a relação “causa X efeito” dos acidentes e sua forte correlação com a Manutenção Predial, realizou estudo sobre acidentes ocorridos em edificações com mais de trinta anos, que foi apresentado no XV COBREAP [1].O estudo considerou dados de conhecimento comum, publicados pela imprensa, e informações cadastradas no banco de dados do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo.
Nesse estudo, os acidentes prediais analisados ocorreram, exclusivamente, em edificações na sua fase de uso. Excluídos dessa análise, portanto, acidentes ocorridos na fase de obras e em edificações com menos de 10 anos.
Dos resultados obtidos, 66% das prováveis causas e origens dos acidentes são relacionadas à deficiência com a manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuem causa e origem relaciona aos chamados vícios construtivos, ou, ainda, anomalias endógenas. O gráfico abaixo ilustra os resultados.
[1] XV COBREAP: Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, realizado no ano de 2009 em São Paulo (SP).
Gráfico 01: Distribuição da incidência dos acidentes prediais por tipo de origem
Qual o prazo limite para reclamações junto à construtora?
Frederico Correia Lima - As reclamações relacionadas a construtoras verificadas na inspeção predial são relativas a vícios construtivos, destacando-se os sistemas de impermeabilização (infiltrações), revestimento (fachada) e de combate a incêndio.
Geralmente a inspeção predial tem o foco em edificações que possuem um histórico de utilização e manutenção (ou falta desta), ou seja, em prédios mais antigos. Para verificação das condições técnicas de prédios novos a ferramenta mais indicada é o Laudo de Recebimento/Entrega de Obra.
Existe um limite de tempo legal para os reparos?
Frederico Correia Lima - Esta questão é jurídica e foge da área de engenharia, não possibilitando assim a nossa resposta.
O departamento jurídico da AMPR Incorporadora esclareceu que não existe um prazo específico ou pré-determinado para cada tipo de reparo. Somente após os proprietários elencarem os itens que necessitam de correção, um corpo técnico irá analisar cada caso e estipular um prazo para a execução. Alguns itens requerem mais tempo, outros são mais imediatos.
Quem deve pagar pela inspeção?
Frederico Correia Lima - A inspeção predial é obrigatória em algumas cidades do Brasil e em outras não. Há projetos de lei a nível federal que tratam desta questão. Essa inspeção, obrigatória ou não é geralmente paga pelos proprietários do imóvel.
Quem arca com as despesas de reparos?
Frederico Correia Lima - Quando se constata a origem de uma não conformidade através de uma inspeção predial, tem-se via de regra o responsável pelo reparo. Tratando-se de um problema de falta de manutenção, por exemplo, a responsabilidade é o condomínio. Já se for constatada uma patologia decorrente de um vício construtivo e o imóvel estiver dentro do prazo de garantia, a responsabilidade é da construtora.
E a manutenção da edificação é de responsabilidade de quem?
Frederico Correia Lima - A manutenção da edificação é de responsabilidade dos proprietários (condomínio). As edificações mais novas possuem um Manual do Proprietário que explicita algumas características da edificação e de como proceder. Entre as indicações geralmente está o direcionamento para execução de um programa de manutenção conforme preconizado na norma técnica ABNT NBR 5674:2012. Este programa consiste na determinação das atividades de manutenção, sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos necessários.
Fonte: http://amprincorporadora.com.br/blog/posts/inspecao-predial-por-que-e-tao-importante-saber-o-que-e/46/
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